Колко често се купува на зелено

От запитванията за ипотечен кредит, които обработихме от юни до октомври 2026 г., около 22% са за имоти, които още се строят: с Акт 14 или Акт 15. Почти всеки пети купувач, който идва при нас, иска ипотечен кредит, за да доплати имот в строеж.

Кога банката може да плати

Банката приема като обезпечение имот в строеж само ако сградата вече има Акт 14. Дотогава няма какво да ипотекира: ипотека може да се учреди върху имот, който е обособен като отделен самостоятелен обект. Изключение е, ако ипотекирате друг завършен имот.

Затова, преди да подпишете, сверете схемата на плащанията към строителя с това кога банката може да плати. Ако в предварителния договор е записано, че имате голяма вноска преди Акт 14, трябва да я финансирате с лични средства.

Какво значат актовете

• Акт 14. Конструкцията на сградата е приета. Това е грубият строеж.
• Акт 15. Строежът е завършен и е готов да бъде приет.
• Акт 16. Сградата има разрешение за ползване и може да се експлоатира.

Как се усвоява кредитът

При покупка на зелено кредитът се усвоява на етапи. Когато купувате имот на етап груб строеж и сградата тепърва ще получи разрешение за ползване, банката не превежда цялата сума наведнъж, а на траншове, според плащанията, договорени в предварителния договор.

Всяка следваща част от кредита се усвоява, след като представите документ за поредната степен на завършеност на сградата.

Защо хората купуват на зелено

Защото при покупка директно от строителя, докато сградата се строи, условията на сделката са значително по-изгодни.

И защото изборът е по-голям. Когато строежът е в началото, повечето апартаменти са още свободни. Можете да изберете големината, разпределението, изложението, гледката и етажа.

Можете да следите строежа и да видите какви материали се влагат и какво е качеството на изпълнението. Ако купите преди завършването на грубия строеж, можете и да промените проекта на жилището: да обедините помещения или да обособите още една стая.

Какви са рисковете

Не можете да направите оглед. Ориентирате се по архитектурните планове и по въображението си.

Чакате. Готово жилище с разрешение за ползване можете да обитавате веднага. Дори да има нужда от ремонт, той отнема месеци. При покупка на зелено чакате години, а през това време вече сте платили част от цената за жилище, което не можете да ползвате.

Сградата може да не бъде завършена. Това е най-големият риск. Затова събирате възможно най-много информация за проекта, преди да подпишете предварителния договор, а не след това.

Какво да проверите, преди да подпишете

Тези проверки са задължителни при всяка покупка на зелено. Повечето от тях е по-добре да ги направи специалист.

• Строителят. Известен ли е, какво е строил досега, кои са собствениците му и сменяли ли са се, какъв е капиталът му, има ли наети хора.
• Как се финансира строежът. Със собствени средства на строителя или с банков кредит.
• Документите и договорът. Разрешението за строеж и клаузите за отговорността на продавача, ако не изпълни задълженията си.
• Тежестите върху парцела. Има ли вписани възбрани и ипотеки. Ипотеките обикновено се учредяват върху земята и върху бъдещите сгради на нея, затова тази проверка е от изключителна важност.

Банката също проверява имота, преди да го приеме като обезпечение. Как става това, е описано в статията Какво проверява юристът на банката, преди да приеме имота?

Ако строителят не изпълни

Договорът за покупка на зелено се сключва по един от двата начина: като договор за прехвърляне на правото на строеж или като предварителен договор. И в двата случая купувачът има защита и след подписването.

Можете да развалите договора и да поискате обезщетение или неустойка, ако такава е уговорена. Можете и да поискате съдът да обяви предварителния договор за окончателен.

Колко ще Ви защити всичко това, зависи от едно: какво пише в договора и каква отговорност е поел продавачът при неизпълнение. Затова договорът се проверява, преди да го подпишете, а не когато възникне проблем.

Често задавани въпроси