Защо инвестираме в имоти

Обичаме да притежаваме жилище. По данни на Евростат 86% от българите живеят в собствено жилище. Средното за Европейския съюз е около 68%, а България е на шесто място в Съюза.

Брутното богатство на българските домакинства надхвърля 555 млрд. евро. Около 75% от него е в недвижими имоти, или малко над 55 000 евро на човек от общо около 75 000 евро, по информация на Евростат и макроикономически анализи на търговските банки.

Работейки близо 20 години в кредитирането, мислех, че всяко ново поколение ще се интересува все по-малко от собствен имот. Не стана така. Почти всеки млад човек след няколко години трудов стаж започва да мисли за собствено жилище. Почти всеки, постигнал професионален успех, започва да мисли за инвестиционен имот.

Причините са известни. Имотът изглежда най-сигурната и най-достъпната инвестиция. Инфлацията през последните години отхапва от спестяванията. Хората искат да ги запазят и да осигурят старините си.

Всичко това е вярно. Но винаги има „но“.

Как се печели от имот

Основните сценарии са два.

Отдаване под наем

• Дългосрочно. Всеки мечтае за наематели, които плащат навреме, не създават проблеми и остават дълго.
• Краткосрочно. Жилището се отдава като хотелска стая през платформите за краткосрочен наем.

Покупка с цел продажба

• Купувате, ремонтирате, продавате. В наши дни това се случва обикновено със силно занемарени имоти, които се ремонтират с доста усилия и нерви.
• Купувате на зелено и продавате след разрешението за ползване, Акт 16. Това е дълга тема с много условности.
• Купувате без ясна идея какво ще правите с имота. Така купуват най-често хора с добри и стабилни доходи, които се тревожат, че инфлацията изяжда спестяванията им.

Петте най-чести грешки

1. Инвестиция над възможностите

Най-голямата грешка е да останете без ликвидни средства, защото сте дали всичко за имота. Препоръчвам комбинация от самоучастие и банков кредит. Съотношението е различно за всеки.

Срокът на кредита трябва да е съобразен с годините, в които ще работите. Ще можете ли да плащате вноска на 74 години?

Питайте се честно дали не поемате прекалено голям дълг и дали нещо по-скромно няма да Ви спести нерви точно когато искате да почивате.

Не е изключено България да престане да бъде лихвеният рай на Европа. Сметнете вноската и при лихва 5%. При кредит от 150 000 евро за 25 години вноската при днешна лихва от около 2,5% е 673 евро. При 5% е 877 евро, тоест с 204 евро повече всеки месец.

Вероятността това да се случи изглежда минимална, защото няма икономически предпоставки за него. Но при подобни решения е добре да подхождаме с песимистично и критично мислене.

2. Вяра, че цената само расте

Дългосрочно цените на имотите растат сериозно, но историята помни и друго. По данни на НСИ от пика през третото тримесечие на 2008 г. до края на 2010 г. средните цени на жилищата в страната паднаха с 33%, а в София с близо 37%. Всички преживяхме шок. Имаше сделки, продиктувани от паника.

3. Емоции

Емоциите нямат място в инвестициите. Търсите съотношение цена и качество и най-добрия кредит.

4. Купуване и продаване в грешния момент

Продава се и се купува, когато му дойде времето. Кога ще дойде, никой не може да каже.

Най-тежкият момент за кредитите не беше 2008 г., а няколко години по-късно. В края на 2013 г. около 17% от кредитите в банковата система бяха лоши, по данни на БНБ, а имотите на търг бяха хиляди. Едни изгубиха жилищата си, а други направиха добра сделка.

5. Покупка на зелено без проверка

Проверява се всичко за строителя: история, сгради, репутация, вложени материали. Сделката се организира така, че да сте сигурни, че ще платите всичко навреме: кредитът е договорен и самоучастието е налично.

Какво е различно при кредита за инвестиционен имот

Отговорът е различен за различните банки. Една и съща покупка може да бъде разгледана като покупка с инвестиционен характер или като покупка на основно жилище.

Ако е инвестиционна, много банки налагат ограничения в срока на кредита, в максималния процент на финансиране и в самоучастието. Затова при такава сделка ролята на кредитния посредник е по-значима, отколкото при стандартна покупка на първо жилище.

Бъдещият наем не се признава като доход при одобрението. Кредитът трябва да може да се изплаща от доходите, които имате сега.

Изискванията на БНБ

От 1 октомври 2024 г. за всеки жилищен кредит с ипотека важат три изисквания на Българската народна банка:

• банката финансира до 85% от стойността на имота;
• всички вноски по кредити не могат да надхвърлят 50% от месечния Ви доход;
• срокът е до 30 години.

Към самоучастието добавете и разходите около покупката. Колко са те, е описано в статията Колко пари са ми нужни освен самоучастието?

Често задавани въпроси