Банката финансира по оценката, не по цената. Кредитът се изчислява като процент от пазарната оценка на имота, обикновено между 70 и 85%. Ако оценителят определи по-ниска стойност от договорената цена, получавате по-малък кредит от очаквания, а разликата трябва да покриете със собствени средства. Затова оценката се прави навреме, преди да сте поели ангажимент.
Пазарна оценка и пазарна цена са различни неща
Пазарната цена е сумата, на която се продава имотът. За нея се договаряте с
продавача.
Пазарната оценка е стойност, определена от лицензиран експерт оценител по
професионални методи. Тя е тази, върху която банката изчислява кредита.
Всеки купувач се надява двете да са близки. Когато не са, разликата излиза
от неговия джоб.
Кой прави оценката
Лицензиран експерт оценител, физическо лице или оценителска къща. В
България има публичен регистър на лицензираните независими оценители, а
тяхната дейност се контролира от Камарата на независимите оценители.
Повечето банки работят със списък от предварително одобрени оценители,
чиито оценки приемат. В някои банки оценката се изготвя или се проверява от
вътрешни оценители.
Една оценка, една цел
Всяка оценка се изготвя за определена цел и към определен момент, съгласно
международните стандарти за оценяване. Оценка за една банка обикновено не
може да се ползва за друга.
Ако целта се промени, оценката трябва да се преработи, и то само със
съгласието на оценителя.
Как се оценява имотът
Методът зависи от вида на имота и наличната пазарна информация. Понякога се прилагат два метода за едно жилище, а различните банки могат да имат различни изисквания.
Метод на пазарните аналози
Най-използваният. Имотът се сравнява с подобни имоти в същия или сходен район, продадени или предложени през последните месеци. Оттам се изчислява средна цена на квадратен метър.
Метод на разходите
Изчисляват се разходите за изграждане на подобна сграда, изважда се амортизацията от износване и остаряване, и се прибавя стойността на парцела.
Метод на приходите
Оценява се способността на имота да носи доход. Изчислява се чистият годишен приход след всички разходи, и оттам настоящата стойност.
Какво съдържа докладът
Предназначението на оценката, кой я е извършил, датата на огледа, данни за
възложителя и собственика.
Описание на района: местоположение, инфраструктура, транспорт, пазарни
условия, близки обекти.
Описание на самия имот: регулация, година на завършване, последен ремонт,
качество на строителството, конструкция, етажност, материали, инсталации,
асансьор, паркинг.
Кога да направите оценката
Навреме. Преди да подпишете предварителен договор и да дадете капаро.
Ако оценката излезе ниска, след като вече сте се ангажирали, вариантите са
да доплатите разликата от собствени средства, да предоговорите цената с
продавача, или да потърсите друга банка. Нито един от трите не е приятен
под натиска на срока по предварителния договор.
Редът на стъпките е описан в статията
първо имот или първо кредит, а самата
оценка е един от
разходите при покупка, които не
се финансират от кредита.
Често задавани въпроси
Колко от оценката финансира банката?
При жилищните имоти обикновено между 70 и 85% от пазарната оценка, в зависимост от банката, от профила на кредитополучателя и от населеното място, в което се намира имотът. Процентното финансиране може да се промени спрямо изискванията на кредитиращата банка.
Мога ли да използвам една оценка за няколко банки?
Обикновено не. Всяка оценка се изготвя за определена цел и към определен момент. Ако целта се промени, оценката трябва да се преработи със съгласието на оценителя.
Кой избира оценителя?
Повечето банки работят със списък от одобрени оценители. В някои банки оценката се прави или проверява от вътрешни оценители.
Колко струва пазарната оценка?
Обикновено между 150 и 300 евро, в зависимост от обезпечението. Плаща се от кредитоискателя.
Какво правя, ако оценката е по-ниска от цената?
Трябва да покриете разликата със собствени средства, да предоговорите цената с продавача, или да потърсите банка, която приема по-висока оценка. Затова оценката се прави преди ангажимента.
Автор
Петрана Борисова
Мениджър, „Финансово кредитна зона“ ООД
Над 15 години опит във финансовия сектор. Управител на банков клон в Юробанк България, управител на специализиран център за жилищно кредитиране и ръководител на отдел „Премиум банкиране“. От 2021 г. се фокусира върху кредитното посредничество.
